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惠市发改价格案〔2025〕第44号

赖帅代表：

　　您提出的关于调整住宅小区前期物业服务收费价格机制的建议收悉，针对所提建议内容，我局高度重视，积极向省、国家咨询相关政策，并会同市住建局进行认真研究，现答复如下：

　　一、根据国家及省有关政策，物业服务收费有政府指导价和市场调节价两种管理方式。国家发展改革委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》明确“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价”。《广东省物价局 广东省住房和城乡建设厅 关于物业服务收费管理办法》提出“物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价”。

　　二、2014年国家发展改革委下发《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》，对物业收费政策实行改革，提出放开“非保障性住房物业服务价格”。全国实行物业收费政策改革的省（市）有北京、上海、福建、海南、江西、河南等地，均全域放开了普通住宅小区物业收费，按市场调节价方式管理。根据国家物业收费政策改革要求，2015年广东省发展改革委和省住建厅选取我市作为省内试点市，开展放开普通住宅小区物业收费试点工作。2018年根据《广东省定价目录》（2022年已再次发布）规定，我市普通住宅小区物业收费正式从政府指导价改为市场调节价。

　　三、为规范实行市场调节价后的普通住宅物业服务收费，我市采取了以下措施：

　　一是出台了《惠州市住宅物业服务等级标准》《关于进一步规范前期物业管理招标投标活动的通知》等文件，设定分级物业服务内容供业主、物业服务企业参考，规范前期物业管理招投标活动，要求建设单位选择在符合《广东省公共资源交易平台场所设施标准和服务标准》建设的场所及通过国家相关部门认证依法合规建设的公共资源交易平台进行前期物业管理招标投标活动，实行全流程电子化交易，接受住建部门的实时监督管理。鼓励物业服务企业采用酬金制服务收费模式实施前期物业管理，优化评标内容，提高价格分权重，使物业费越高的投标企业越难中标，促进服务收费标准回归到合理水平。

　　二是开展我市物业服务条例立法工作。制定对应的地方性法规，强化我市物业服务法律指引。2025年3月28日惠州市第十三届人大常委会主任会议通过了《惠州市人大常委会2025年立法计划》，其中《惠州市住宅物业服务条例》计划2025 年 10 月进行第一次审议。

　　三是制定《惠州市党建引领基层治理协调机制2025年工作要点》，加强业主委员会组建、运行的指导和监督。针对业主委员会成立难、监管难问题，组织开展政策研究，适时出台相关规范。针对物业服务管理矛盾易发多发等问题，完善物业行业监管政策，加强物业服务企业信用管理，健全完善党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，有效化解物业矛盾纠纷。

　　四是开展专项整治，加强物业服务监管。制定《“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”具体实事工作方案》《2025年惠州市房地产市场秩序专项整治工作方案》等文件，住建、城管部门成立工作专班，联合开展物业管理方面专项整治行动，强化物业服务履约管理，畅通群众举报渠道，重点整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题。

　　四、按照《中华人民共和国价格法》有关规定，政府指导价、政府定价的定价权限和具体适用范围，以中央和地方的定价目录作为依据。省、自治区、直辖市人民政府以下各级地方人民政府不得制定定价目录。目前我市按照《广东省定价目录（2022年版）》规定的定价项目、定价内容、定价范围和定价权限进行依法定价，物业服务收费目前只对保障性住房物业服务收费实行政府指导价管理。下一步，我们将结合建议内容，积极向省反馈汇报有关工作，并探索通过发布普通住宅小区物业服务市场价格监测信息，为业主、物业服务企业提供价格参考，进一步引导小区物业费的制定。

　　专此答复，诚挚感谢您对我们工作的关心和支持，欢迎您继续对我们的工作提出宝贵意见和建议。

惠州市发展和改革局

2025年6月20日

　　（联系人及电话：刘云海，2811683）