政策出台背景

    一方面是我国经济改革的大环境

      十八大以来，特别是十八届三中全会以来，我国不断深化改革，价格改革作为其中的一部分，也不断进行改革。

      法律、法规不断健全，各项规章政策的不断完善。

       另一方面是价格管理政策的出台。

    一是， 2014年《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）明确表示，对已具备竞争条件的7项服务价格（包括非保障性住房物业服务）由各省价格主管部门抓紧履行相关程序，放开价格。

    二是，2015年《广东省定价目录（2015版）》修订和发布，《定价目录》只将保障

性住房物业服务费标准列入政府制定价格。

    三是，国家、省和我市住建、房管部门相继出台的一系列与物业管理相配套的有关规定也为价格放开后的管理提供了政策保障，也为规范各方面的行为提供了保障。

试点的时间

2015年10月1日起惠州试点放开非保障性住房物业服务收费（特别说明：方案原定试点一年，即到2016年10月1日，后按照省发改委、省住建厅的批复试点延长一年至2017年10月1日）

放开非保障性住房物业服务收费的含义

1.放开的范围

1.1  全市(含县、区)

1.2  保障性住房以外的

1.3  新建商品房住宅前期物业服务收费

1.4   业主大会成立之前的老旧小区和房改房物业服务（含自有车位、车库物业服务）收费

1.5   物业服务其他相关收费

2.未放开继续实行政府指导价管理的

2.1   经济适用房

2.2   公共租赁住房

2.3   廉租房

2.4   保障性住房物业服务收费

3.放开的具体内容：

3.1  放开新建商品房住宅前期物业服务收费，实行市场调节价。新建住宅物业服务收费的定价，由开发商参照同类物业服务收费标准，结合开发项目品质，按照质价相符的原则确定物业服务企业的服务内容和收费标准。

3.2  放开业主大会成立之前的老旧小区和房改房物业服务（含自有车位、车库物业服务）收费，实行市场调节价。根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》等相关规定，确定物业服务企业调整物业服务收费标准应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

3.3  别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有车位、车库）及其它非住宅物业服务收费，继续实行市场调节价。

3.4  放开物业服务其他相关收费，实行市场调节价。

4.保障性住房物业服务收费实行政府指导价管理

经济适用房、公共租赁住房、廉租房等保障性住房物业服务收费继续按现行政策，实行政府指导价管理。

5.放开后物业服务收费的调整机制

5.1   已成立业主委员会

按业主大会确定的议事规则，在乡镇人民政府(街道办事处)和居(村)委会的监督下调整物业服务收费标准；

5.2  未能设立业主大会和业主委员会的

由物业所在地的居(村)委会在乡镇人民政府(街道办事处)的指导和监督下组织实施，并履行以下程序：

调整价格的程序：

（1）由物业服务企业或者业主书面向居委会提出调价事宜；

（2）物业服务企业接受第三方对小区物业服务经营情况的专项审计；

（3）制定调价方案；

（4）公布调价方案、理由和第三方专项审计报告，公示时间不少于30天；

调整价格的程序：

(5) 公示结束后，书面征求或业主现场表决以及其他方式收集全体业主意见；

(6) 公示征求意见结果，公示内容包括收集到的业主意见情况，并在公开场合公布，公示时间不少于30天；

（7）公布物业服务企业调整物业服务收费标准结果及执行新物业服务收费标准的起始日期。

放开后有关操作问题说明

5.3  入住后小区调价机制适用的情形：

在135号文件当中只涉及到两种情形，那么在召开了业主大会后，因种种原因业主委员会未能成立或换届后新一届未选举产生的，适用于第一种情形。

5.4  对于物业公司经营（财务）状况审计年限问题。

从较为准确地反映一个企业、一个小区经营管理状况来说，要有二年及以上的数据才能较为稳定地反映真实的财务情况。

如果是新入住的小区应该是三年及以上。因为入住后物业管理费的收缴以及设备的稳定运行，要经过三年后才会有较准确的反映。

5.5  调整的主体问题。

在未成立业主大会和业主委员会的情形下，无论是物业企业，或是业主提出调整收费标准的申请事宜，落实的主体都是居委会。

5.6  严格落实明码标价制度

开发企业（单位）在销售环节对实施物业管理过程发生的收费必须做到明码标价。

对业主入住前和入住后收取的各项物业服务收费项目及标准，必须在销售前公示和告知，并在物业服务合同予以约定。

入住后的小区，物业服务企业必须在小区显著位置或收费地点用公示栏、公示牌等方式进行公示

6.  放开后物业服务收费后有关职能部门的职责：

6.1价格主管部门

6.1.1  加强对商品房销售、物业服务市场价格行为的监管

6.1.2  加强对销售商品房、提供物业服务明码标价的监督与检查

对串通涨价、价格欺诈等不正当价格行为以及不实行明码标价的，依据《价格法》等法律、法规予以查处

6.2  房管部门

6.2.1  加强对物业服务企业行为的监督管理；

6.2.2  组织和指导行业协会拟定全市物业行业的服务标准；

6.2.3  加强对物业管理人员培训工作的指导；

6.2.4  搭建信息平台，为物业企业和业主之间提供管理的信息化平台。

6.3  居(村)委会、乡镇人民政府(街道办事处)

6.3.1  对辖区物业服务企业行为的监督和管理；

6.3.2  指导辖区内小区成立业主委员会；

6.3.3  居(村)委会在乡镇人民政府(街道办事处)的指导和监督下组织小区物业收费调整等相关管理工作。

6.4   物业管理协会

6.4.1  发挥行业指导，制定行业服务规则或标准；

6.4.2  做好行业价格自律，指导行业按照合同履行好各项管理工作；

6.4.3  做好对放开价格后物业管理的宣传工作。